Guide 2026
Guide de l'Acheteur Éclairé en Algarve — Édition 2026.
La feuille de route complète pour acheter un bien en Algarve en 2026 : étapes légales, budget réel tout compris, quartiers par profil, pièges les plus courants et check-list de due diligence.
Ce guide condense huit ans d'expérience terrain en Algarve — nos propres achats, nos accompagnements clients et 7 immeubles pour Bricks.co au Portugal. Pour la version PDF complète (58 pages avec cartes détaillées, tableaux fiscaux, modèles de CPCV), demandez-la ci-dessous.
Les 10 étapes de l'achat au Portugal
- Cadrage du projet — budget, usage (résidence, secondaire, locatif), zones.
- Obtention du NIF — numéro fiscal portugais, 48 h avec avocat ou en ligne.
- Ouverture d'un compte bancaire portugais — Millennium, Novo Banco, ActivoBank.
- Recherche des biens — agences, plateformes, off-market.
- Visites — sur place ou en vidéo HD.
- Offre écrite — calibrée sur la valeur de marché constatée.
- Due diligence — juridique, urbanisme, technique, fiscal.
- Signature du CPCV — compromis, acompte de 10 % typiquement.
- Financement finalisé — banque portugaise ou apport.
- Escritura — acte authentique chez le notaire, remise des clés.
Budget réel tout compris
Pour un bien affiché à 800 000 €, prévoyez environ :
- Prix d'acquisition : selon la valeur de marché constatée
- IMT : ~47 000 €
- Imposto do Selo : ~5 800 €
- Notaire + registre : ~7 000 €
- Avocat : ~10 000 €
- Chasseur (Butterfly Buyers) : honoraires communiqués après cadrage du projet
- Enveloppe globale : prévoyez 7 à 10 % de frais au-dessus du prix d'acquisition.
Prochaine étape
Parlons de votre projet en Algarve.
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Meilleurs quartiers par budget
- < 400 k€ : appartements Portimão, Faro, Olhão, Silves (arrière-pays), Ferragudo.
- 400 – 800 k€ : villas Lagos périphérie, Carvoeiro, Almancil, Alcantarilha, Boliqueime.
- 800 k€ – 1,5 M€ : villas Vilamoura, Loulé campagne, Praia da Luz, Sagres, Tavira campagne.
- > 1,5 M€ : Vale do Lobo, Quinta do Lago, Dunas Douradas, Vilamoura frontline, front de mer premium.
Les 7 pièges à éviter absolument
- Extension non déclarée — souvent 20 à 40 % des villas anciennes. Régularisation ou démolition.
- Zone AUGI — urbanisme irrégulier, revente compliquée.
- Absence de licence Alojamento Local — impossible de louer en courte durée dans certaines paroisses.
- Servitudes cachées — passage, écoulement, distance de construction.
- Puits non déclaré — obligation d'enregistrement APA.
- Piscine sans licence — amende + régularisation.
- IMT sous-évalué par le vendeur — le fisc portugais peut requalifier.
Check-list de due diligence
- Caderneta predial urbana à jour
- Certidão do registo predial de moins de 6 mois
- Licence d'habitation (licença de utilização)
- Certificat énergétique (obligatoire)
- Absence de dettes IMI, condominium
- Plan cadastral cohérent avec le bâti
- Éventuelle licence AL