Investissement
Investir en Algarve — Fiscalité, NHR 2.0 et Golden Visa en 2026.
L'Algarve reste l'une des régions les plus attractives d'Europe pour l'investissement immobilier : fiscalité douce, demande locative touristique record, prix encore compétitifs et cadre légal stable pour les investisseurs étrangers.
+7,2 % de croissance des prix immobiliers en Algarve en 2025 (INE Portugal), rendement locatif brut moyen de 6 à 9 % en short-let, IMI parmi les plus bas d'Europe. Voici pourquoi les investisseurs français, belges et suisses continuent de choisir le Portugal.
Pourquoi investir en Algarve en 2026 ?
- Prix encore accessibles : 3 500 à 6 000 €/m² sur la côte prime, contre 12 000 à 25 000 € sur la Côte d'Azur.
- Demande locative record : plus de 5 millions de touristes/an, saison qui s'étend d'avril à octobre.
- Sécurité et stabilité : Portugal classé 7ᵉ pays le plus sûr au monde (Global Peace Index 2025).
- Fiscalité douce : IMI à 0,3–0,45 %/an, pas d'ISF, taxation avantageuse des plus-values si réinvestissement.
- Cadre européen : euro, droit UE, aucune restriction pour les ressortissants européens.
Fiscalité portugaise 2026 pour un investisseur français
Taxes à l'achat
- IMT (droit de mutation) : barème progressif de 0 à 7,5 % selon le prix et l'usage.
- Imposto do Selo (droit de timbre) : 0,8 % du prix.
- Notaire + enregistrement : ~1 %.
- Avocat : 1 à 1,5 %.
Taxes annuelles
- IMI (taxe foncière) : 0,3 à 0,45 % de la valeur cadastrale (souvent bien inférieure au prix d'achat).
- AIMI pour les patrimoines > 600 k€ : 0,4 à 1 %.
Taxation des loyers
Revenus locatifs taxés à taux fixe de 25 % (barème simplifié 2025), ou intégrés au barème progressif si résident fiscal portugais avec NHR 2.0.
Le régime NHR 2.0 (2024–)
Le nouveau régime NHR 2.0, entré en vigueur en 2024, réserve son bénéfice aux nouveaux résidents fiscaux exerçant une activité qualifiée (recherche, innovation, santé, tech, enseignement supérieur, startups certifiées). Il offre :
- Imposition à 20 % pendant 10 ans sur les revenus portugais qualifiés.
- Exonération partielle sur certains revenus étrangers (dividendes, royalties).
- Pas d'impôt sur les successions en ligne directe.
Golden Visa Portugal — état 2026
L'immobilier direct n'est plus éligible depuis octobre 2023. Restent éligibles :
- Fonds d'investissement qualifiés — à partir de 500 000 €.
- Création d'emplois — 10 emplois locaux minimum.
- Mécénat culturel — à partir de 250 000 €.
- Recherche scientifique — à partir de 500 000 €.
Le Golden Visa donne accès à la résidence portugaise (7 jours/an sur place suffisent) puis à la citoyenneté après 5 ans.
Prochaine étape
Parlons de votre projet en Algarve.
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Rendement locatif en Algarve
En location courte durée (Airbnb, Booking), les rendements bruts moyens observés en 2025 :
- Albufeira, Lagos, Carvoeiro : 7 à 9 % brut / 4 à 6 % net.
- Vilamoura, Vale do Lobo : 5 à 7 % brut, mais forte plus-value.
- Tavira, arrière-pays : 4 à 6 % brut, saisonnalité plus courte.
Attention : depuis 2024, les licences de Alojamento Local sont plafonnées dans certaines paroisses. Toujours vérifier la disponibilité de la licence AL avant achat — c'est un de nos points systématiques de due diligence.
Financement bancaire portugais
Les principales banques (Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, Bankinter) prêtent aux non-résidents européens :
- LTV jusqu'à 70 % (parfois 80 % pour résidents).
- Durée : 25 à 30 ans.
- Taux : Euribor + 1 à 2 %.
- Assurance emprunteur obligatoire.